Frustration face à la crise du logement : les réformes à suivre pour rétablir l’équilibre

L’accès à la propriété pour les classes moyennes se trouve de plus en plus compromis par la hausse des prix de l’immobilier.

En deux décennies, les prix des logements, une fois l’inflation exclue, ont augmenté de 88 %. À la fin de l’année 2024, un acheteur doit désormais envisager un emprunt sur une période de vingt-cinq ans pour acquérir un bien similaire à celui qu’il aurait pu acheter avec un crédit de quinze ans en 2000, ce qui entraîne un taux d’effort plus élevé et une diminution de son pouvoir d’achat.

Fortement touchées, les classes moyennes rencontrent des difficultés à accéder à la propriété, malgré leur volonté de réaliser cet idéal, essentiel pour leur position sociale. Les politiques publiques en matière de logement, bien que bénéficiant d’un budget annuel d’environ 40 milliards d’euros, n’arrivent pas à renverser cette tendance préoccupante, qui constitue un enjeu majeur sur le plan politique.

La flambée des prix, marquée notamment dans les années 2000, a accentué le fossé entre les propriétaires immobiliers et les autres : aujourd’hui, 24 % des ménages possèdent 68 % des biens immobiliers individuels.

Lire en complément: La bataille des culottes menstruelles : un cri du cœur face à l’inaction politique

L’accès à la propriété, un objectif compromis pour les classes moyennes

En plus de la croissance de la population, observée ces dernières années, et de la baisse du nombre de personnes par foyer (la taille moyenne d’un ménage en France était de 2,19 personnes en 2019, contre 3,08 en 1968), deux autres phénomènes se manifestent : une tendance à la métropolisation et l’attrait croissant de certaines régions (telles que le littoral et la montagne), sans oublier la concurrence renforcée sur l’utilisation des terrains.

Devenir propriétaire, le rêve des classes moyennes

73 % des Français estiment qu’il est essentiel d’accéder à la propriété avant leur retraite. Cependant, ce rêve semble de plus en plus hors de portée…

Les prix de l’immobilier continuent de grimper…

Au cours des 20 dernières années, les prix ont connu une hausse de 88 % : il faut désormais 15 ans de revenus pour acquérir 100 m², contre seulement 10 ans en 2000.

De ce fait...

L’âge moyen pour réaliser un premier achat dépasse aujourd’hui 33 ans, alors qu’il était de 30 ans en 1990.

Pour les classes moyennes, l’accession à la propriété demeure l’aspiration résidentielle par excellence, une quête tant tangible que symbolique, à la croisée de la réussite sociale, de l’émancipation et de la sécurité financière. Ainsi, 70 % des Français perçoivent l’achat d’un logement comme une étape de vie cruciale, presque considérée comme un passage obligé.

Cependant, cet objectif s’éloigne. Étant donné que leurs revenus dépendent principalement de leur emploi, les classes moyennes sont particulièrement exposées à cette crise. La propriété devient chaque jour plus difficile à atteindre pour elles, la montée des prix rendant l’achat complexe sans un patrimoine préalable, tandis que les durées d’emprunt s’allongent jusqu’à 25 ans, voire 29 ans.

D’après l’Insee, le rapport met en avant que le nombre de résidences secondaires croît plus rapidement que celui des résidences principales (+ 1,7 % pour les premières contre + 0,9 % pour les secondes entre 2013 et 2018), et que le total des logements vacants (trois millions) augmente de manière significative, environ 2,3 fois plus vite que l’ensemble des logements entre 2005 et 2023. « La crise vient plus d’un désalignement de l’offre par rapport à la demande que de la rareté globale », résume Nicolas Laine.

Le parc de logements subit également des difficultés conjoncturelles concernant la production de logements neufs. Depuis 2022, le secteur fait face à une hausse marquée des coûts de construction et des taux d’intérêt, en plus de la fin, prévue pour le 31 décembre 2024, de la niche fiscale Pinel, un dispositif incitatif destiné à encourager l’investissement locatif pour soutenir la construction de logements.

10 propositions pour changer cela

Proposition n°1

Mobiliser les établissements publics fonciers (EPF) pour renforcer l’intervention publique dans le domaine foncier.

Proposition n°2

Accroître l’attrait des dissociations de propriété, comme les baux emphytéotiques de longue durée, pour les collectivités locales.

Proposition n°3

Assurer la pérennité de la composante relative au Fonds friches au sein du Fonds vert, examiner de nouvelles modalités de fléchage et de financement, et assouplir le droit de l’urbanisme pour les opérations sur friches.

Proposition n°4

Encourager les propriétaires à remettre leurs biens sur le marché en combattant la vacance, en accompagnant la transformation de leurs logements et en facilitant l’implication d’investisseurs tiers dans des projets de rénovation.

Proposition n°5

Poursuivre une politique visant à reconvertir des locaux d’activités et bureaux vacants en logements dans les zones urbaines et périurbaines, en allégeant les contraintes urbanistiques sur ces projets et en orientant davantage de moyens existants vers ces initiatives.

Proposition n°6

Promouvoir des dispositifs innovants d’accession hybride à la propriété par le démembrement de propriété, en facilitant le transfert de l’usufruit et en incitant les investisseurs institutionnels à soutenir ces modèles.

Proposition n°7

Pour renforcer l’engagement des investisseurs institutionnels dans le secteur du logement, conditionner le régime SIIC pour les foncières cotées à des investissements dans des actifs résidentiels, en établissant une part minimale à investir en logement, alors que la majorité des actifs immobiliers des foncières cotées sont actuellement des actifs tertiaires.

Proposition n°8

Développer le produit de viager en soutenant la création de fonds viagers mutualisés et en proposant plus systématiquement le viager comme un moyen de solvabilisation pour les personnes âgées.

Proposition n°9

Établir un “Prêt viager hypothécaire Transmission Accession” permettant de soutenir un senior dans la constitution de l’apport d’un jeune couple.

Proposition n°10

Renforcer le dispositif du bail réel solidaire pour affirmer sa position sur le marché de l’accession à la propriété abordable.